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辦公室租賃招商管理難怎么辦?

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發布時間:2020-07-10

來源:津房網

[摘要]

  辦公室租賃招商管理難怎么辦?  對于剛從住宅轉型商業地產的開發商而言,在解決了預算管控和資金的問題之后,需要面對的最大難題就是如何正常有序地開展招商管理工作。這些新轉型的開發商存在一個共同特點,那就是沒有一個強有力的品牌資源庫作為發展商業地產的堅強后盾,主要體現在三個方面?! ?.品牌資源庫儲備...

  辦公室租賃招商管理難怎么辦?


  對于剛從住宅轉型商業地產的開發商而言,在解決了預算管控和資金的問題之后,需要面對的最大難題就是如何正常有序地開展招商管理工作。這些新轉型的開發商存在一個共同特點,那就是沒有一個強有力的品牌資源庫作為發展商業地產的堅強后盾,主要體現在三個方面。


  1.品牌資源庫儲備


  很多轉型商業地產的開發商,在沒有足夠的品牌資源的情況下,不得已去求助招商代理,但是由于招商代理行業的不成熟,也導致商業項目出現一些不可預知的風險和問題。


  另外,如果沒有充足的品牌資源儲備,就會導致項目的招商談判陷于被動,而與一些商家簽訂'喪權辱國的賣國條約',也極大程度影響了招商節點的達成。


  按照標桿L企的做法,首先應做好品牌庫的儲備。主力店需按照1:3來儲備,次主力店需按照1:5來儲備,小商鋪需按照1:10來儲備;其次要檢視品牌資源庫的充足性。有了儲備目標之后,就要按照商業項目的招商業態規劃,來檢視目前的品牌資源庫是否充足,提前做好應對措施;再次,前置開展招商工作?;跈z視結果,提前開展招商工作,確保品牌資源儲備達到預定要求,進而掌握招商談判過程的主動。


  2.招商計劃的跟進落實


  標桿企業L企按照四個維度來確保招商計劃的真正落地。


  一是按照三大節點把控招商計劃:分別按照招商進度達到30%、80%、100%三個節點對招商計劃予以跟進;二是按照不同的業態分解招商子計劃:如按照餐飲、服裝、娛樂等不同業態分解成不同的招商子計劃,體現不同業態的專業要求,有利于招商目標達成;三是通過招商分級授權確保關鍵招商:L企的主力店招商由招商總經理親自負責談判,而次主力店招商由招商經理負責,小商鋪的招商由一般招商主管或員工負責。通過這種分級授權模式,確保重要招商工作的推動效果;四是實時預警招商進度:L企通過信息化平臺,實時提醒招商人員每周需要跟進的商家有哪些,分別跟進到什么節點,下一步節點需要做什么工作等。同時還可將需要審批的招商談判結果實時推送到相關領導,便于領導實時關注,加快審批效率,進而加快招商談判進程。


  3.品牌庫及時刷新


  當招商節點達成并順利達成開業目標之后,如何對運營過程中即將到期的商鋪予以及時提醒,使得招商部門能夠盡快啟動前置的二次招商工作,避免出現空鋪時再開始招商而導致空置率大幅提升?


  首先,實時體現所有商鋪的租賃狀態。針對商業項目的所有商鋪,L企將其租賃狀態分成五類:正常租賃、本年到期、預警、主動調整、空鋪。特別針對預警(三個月內即將到期)和主動調整項,系統自動發送預警信息,提醒招商人員盡快開展招商工作;其次,編制二次招商計劃?;谏啼伒恼w租賃狀態,將即將到期、已經到期和主動調整的信息進行整合,輸出《二次招商調整計劃》,基于此計劃開展前置招商工作;再次,刷新品牌庫。通過招商工作,及時將有意向的品牌商家信息錄入到信息系統中發起審批,入庫之后,即可開展后續的合約談判工作。


  痛點3:業態規劃難


  對于眾多從住宅地產轉型至商業地產的開發商而言,業態規劃方面主要存在以下兩個方面的難題。


  一是業態規劃目標僅關注品牌而不關注收益。很多轉型的開發商更多關注品牌規劃而忽略了其背后的租金規劃。因此,需要將業態規劃目標與租金規劃目標進行對應,還要將租金規劃按照每個商鋪的主選、備選情況進行租金水平的全面對比,從中找到每個商鋪的最高、最低租金水平所對應的整體租金水平,實時了解業態規劃落位對整體租金水平的影響,出現風險預警時適時干預項目運營。


  二是沒有合適的手段實現對業態規劃落位進行有效監控。業態規劃落位的監控難度非常之高,一線編制類似報告或報表難度也很大,因此需要有一個合理的信息化平臺來協助監控:第一,招商期按周進行監控。招商期談判變數太多,一旦某主力店商家談判結果有變,則會產生一系列影響,所以招商期的監控頻次要高,實時反映各商家的招商談判進程,并體現與之對應的租金水平;第二,運營期按月進行監控。相比招商期而言,運營期的二次招商影響較小,所以監控頻次按月進行即可。


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